财联社1月23日讯（记者王玉玲）现时，券商资管正资历从依赖执照红利和通谈业务，向比拼主动料理才略和居品改进才略的根人道调遣。财联社记者了解到，不少券商资管对准REITs业务蓝海，正持紧构建各别化竞争上风。

自2020年4月REITs试点运行以来，市集认同度不停提高，欺压2025年年底，境内公募REITs市集总刊行居品数目达79单，总刊行范围（含扩募）冲突2100亿元。历经5年时代，我国REITs市集已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市集。

沪深往还所屡次强调，要加速鼓动多脉络REITs市集开辟，积极探索构建Pre-REITs、私募REITs、公募REITs协同发展的多脉络REITs市集，为更多类型不动产提供全生命周期的功绩。

面临REITs这个万亿元级蓝海市集，多家券商资管对财联社记者暗示，REITs业务在公司里面被定位为策略业务，将手脚改日的要点业务来抓。

多家券商资管将REITs定位为策略业务

2025年底，证监会发布了《中国证监会对于推出交易不动产投资相信基金试点的公告》，政策将写字楼、旅舍纳入了REITs刊行范围，拓宽了交易不动产手脚REITs底层资产的范围。伴跟着交易不动产REITs试点负责运行，我国公募REITs市集正终了从基础行动范围向交易不动产范围的关节扩容，一个底层资产和市集业态愈加丰富，更具活力的多脉络REITs市集生态正在加速构建。

受益于监管端政策继续发力、优质资产继续供给上新、低利率环境下踏实红利资产的需求隆盛以及底层资产议论企稳向好等利好身分，2025年公募REITs市集保持快速发展和较高孤寒。券商资管也在这一范围加速布局，不少公司将REITs手脚迫切的策略业务来抓。

国泰海通资管告诉财联社记者，公司将公募REITs业务视为金融服求实体经济和推动经济高质地发展的迫切抓手和切入点，将其定位为策略业务，不仅是公司自己，更是基于国泰海通证券的要点发展观念。

“公司在集团斡旋指导下，对持集团协同和解，拔擢公募REITs业务促进委员会，并形成包括资管、投行、投资、盘问及作念市等干系业务部门在内的REITs业务协同展业机制。团聚公司合座资源，为刊行东谈主提供从名堂刊行、投资、作念市，到前端Pre-REITs、机构间REITs以及股权投资等涵盖公募REITs全产业链的玄虚金融功绩。”国泰海通资管暗示。2025年，国泰海通资管完成宇宙首单市政及供热REIT-济南动力REIT的初度刊行，以及临港改进产业园REIT和东久新经济产业园REIT的第一次扩募刊行，形成“首发+扩募”业务双轮驱动模式。全年完成REITs名堂（含扩募）刊行36亿元，市集份额达13.64%。

财通资管连年来搭建“一主两翼”业务架构：以固收、权柄、量化、FOF、繁衍品投资等传统投资盘问为“主体”，以ABS与REITs为代表的投融联动业务、以及功绩于上市公司的本钱市集改进业务为“两翼”。

“现时公司投融联动业务兼具功能性和策略性，功能性体现为深入服求实体经济，深耕浙商浙企；策略性则是为打造公司各别化竞争上风。”财通资管暗示。2025年，财通资管在探索公私募REITs联合刊行模式方面，参与了宇宙首单长江经济带主体恤标类REITs等改进名堂标刊行。同期公司还在上交所呈报了宇宙首单农贸市集类机构间REITs居品，并积极鼓动多个公募REITs名堂呈报与储备。

低利率环境下，公募REITs手脚一种另类的现款流资产具备较高的竖立价值。2025年财通资管刊行以公募REITs为主策略的各种资管居品超10支，等闲参与到各种公募REITs的投资竖立中。

德邦资管将ABS与REITs手脚公司“双核驱动”策略中的中枢业务撑持之一。“咱们将把资产证券化业务（ABS与REITs）不仅打形成服求实体经济、高效周转存量资产的迫切金融器具，更开辟为公司可继续增长的中枢收入来源和各别化竞争上风的策略支点。”德邦资管暗示。

2026年是REITs高质地发展的关节窗口期

“2026年将是REITs业务高质地发展的关节窗口期。”德邦资管对财联社记者暗示，监管层明确推动常态化刊行与扩募机制，资产范围也从传统基础行动冉冉拓展至糜掷基础行动、新动力、数据中心等新兴范围。十分是2025年12月证监会负责发布交易不动产REITs试点政策，标记着我国REITs市集进入全面扩容阶段。讨论到国内领有万亿级的基础行动偏激他存量资产，而现时证券化改革率仍处于较低水平，在“周转存量、优化结构”的宏不雅政策导向下，REITs手脚高效金融器具，具备遥远、可继续的增长后劲。

财通资管总司理助理叶晓明合计，REITs市集将呈现“存量周转”与“高质地发展”并重的态势。不错孤寒三条干线：一是抗周期的“中枢糜掷资产”，近似于新加坡某龙头交易机构在中国布局的熟练购物中心，这类资产可产生继续现款流，是REITs市集的“压舱石”。二是政策强力支撑的“新资产”，比如保险性租借住房和数据中心，这些资产不仅有政策红利，且允洽国度策略发展观念。三是运营成果进步较着的“后劲资产”，鉴戒新加坡某龙头交易机构的“双基金”模式，那些不错通过市集化、专科化运营来进步净收入的资产，将展现出更强的升值后劲。

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财通资管改日将继续加大资源过问，完善居品改进与业务协同机制，继续进步ABS/REITs全链条功绩才略，全面进步市集竞争力。“公司已将交易不动产REITs手脚要点责任来抓，牛牛游戏勤恳粉饰从浙江省到宇宙、从国企到大型民营公司等各种实体经济主体，从更广范围、更深脉络参与到扩大有用投资的金融行动中。”财通资管暗示。

国泰海通资管暗示，在公募REITs业务上的发展遐想将围绕“深耕区域、功绩民生、赋能实体、进步才略”四大中枢张开，打造行业最初的REITs玄虚功绩平台，为资产周转提供全场合处理决策。

一是驻足长三角，聚焦京津冀、粤港澳大湾区、长江经济带等要点区域，通过区域化深耕资产，除了新动力、产业园、仓储物流、保险房等相对熟练的资产类型外，进一步积极拓展交易、新基建、养老、景区、市集化长租公寓等允洽政策观念的资产类型。二是要点布局保租房、新动力、市政等民生范围，通过改进居品遐想，指令更多社会本钱过问民生工程，进步人人功绩供给成果。三是针对具有存量资产周转需求的实体企业，提供“投行+资管+运营”的一站式功绩。四是布局REITs全产业链业务，形成中枢时期上风。一方面，继续开辟专科化团队，引入资产运营、法律合规等范围的东谈主才，打造复合型功绩才略；另一方面，加强ESG开辟、数字化赋能，进步资产筛选、运营料理及信息浮现的成果和透明度。

“投行基因+全业务链”是券商资管公募REITs业务上风

事实上，公募REITs已是券商资管和基金公司竞相布局的迫切赛谈，两者凭借各自资源天禀，在资产料理、运营才略等维度张开各别化竞争。

华泰证券资管连年也继续发力REITs业务，该公司以基金料理东谈主参与的已上市公募REITs居品为4只，首发范围意象66.62亿元，波及高速公路、仓储物流、产业园区、租借住房行业。在华泰证券资管看来，证券公司资管子公司与基金公司在公募REITs业务上竞争，应要点构建以投行联动、产业深耕和玄虚功绩为中枢的各别化上风。

“相较于基金公司，券商资管的各别化开首在于其手脚REITs市集的中枢参与者和迫切资金来源。券商自营是公募REITs运动盘的所有主力，这为资管子公司提供了深厚的市集聚会和资产取得渠谈。券商资管不应仅演出被迫投资东谈主，而应依托券商母公司的全业务链上风，成为吞并资产端、资金端和本钱市集的生态构建者。”华泰证券资管暗示，券商资管不错从投资才略、业务模式及价值链条进行各别化发展：

在投资才略方面，超过传统的二级市集竖立，建立对基础行动资产的主动订价和料理才略。将REITs深度融入“固收+”及多资产竖立策略，并愚弄量化模子援手判断估值。中枢是培养对底层资产的现款流量度、运营进步和价值重估的专科才略，终了从“往还金融居品”向“料理实体资产”的越过。

在业务模式方面，冲突“刊行-投资”的线性模式，布局“Pre-REITs—刊行保荐—策略投资—二级往还—资产料理”的全价值链。资管子公司可协同券商投行部门，早期介入资产孵化（Pre-REITs），并在REITs上市后，凭借对资产的深入聚会，提供专科的资产料理功绩，终了从“刊行功绩”到“资产料理”的转型。

在价值链条方面，烧毁“大而全”，追求“专而精”。可结结伴东配景或区域资源，深耕如新动力、产业园、保险性租借住房等特定范围。通过与产业本钱深度绑定，在细分赛谈建立深厚的行业融会、资源网罗和独到的料理才略，成为该范围的人人型料理者，构建寂静的护城河。

财通资管合计，与基金公司比拟，资管公司的独到上风在于才略适配性。一般来说，公募基金等资产料理机构在布局不动产投资时，更侧重通过散播化终了风险收益均衡。资管公司在单一资产料理上，具备密致化运营的才略与教授，可深度介入资产订价、运营进步与退出全经由，通过“投行+投资+运营”一体化模式，买通项现在端孵化与后端退前路子，终了密致化功绩与资产价值的双向进步。

德邦资管暗示，相较于以公募REITs刊行与料理为主的基金公司，券商资管的中枢上风在于“全链条+投行基因”的复合才略。

一是居品体系更圆善。可提供从ABS、CMBS、类REITs、机构间REITs到基础行动REITs（含上市后料理）的一站式处理决策，得志原始权柄东谈主在不同阶段、不同场景下的资产周转需求，而非仅限于公募刊行技艺。

二是资产端整合才略更强。依托券商配景及母公司投行资源，在底层资产筛选、法律结构搭建、税务诡计、资产重组等方面具备专科上风，冒昧更高效地识别并优化允洽REITs法式的优质资产。

三是兼具“投资+投行”双疼爱角。券商资管既聚会原始权柄东谈主的资产出表、融资诉求，也熟悉机构投资者的风险偏好与竖立逻辑，因而在居品结构遐想、估值订价与价值挖掘上更具机动性与改进性。